Tregu i pasurive, 50 mln euro apartamente të sekuestruara

Nga pagesat 100% me kontrata porosie për blerje apartamentesh para përfundimit të objektit deri te sekuestrimet e SPAK. Pas objekteve që kanë rënë në rrjetën e sekuestrimeve, janë shumë individë që do të gjenden në një situatë të vështirë për të pajisur me certifikatën e pronësisë apartamentet e tyre, të blera me kontrata porosie. Çfarë do të ndodhë me paratë e tyre? A e humbasin apartamentin? Kush i dëmshpërblen këta blerës? 

Një apartament me vlerë totale 92 mijë euro është blerë përmes një kontrate porosie nga një qytetar i cili ka paguar 100% të shumës së përcaktuar në kontratë. Marrëveshja për prenotimin e pronës është nënshkruar te noteri, kur objekti ndodhej ende në fillimet e punimeve (në fazën e gropës). Një tjetër rast i ngjashëm lidhet me një apartament me vlerë 59 mijë euro, ku edhe në këtë rast, blerësi ka paguar të gjithë shumën përpara përfundimit të objektit, gjithashtu në fazën e hershme të fillimit të punimeve. Të joshur nga çmimi më i ulët sesa ai i shitjes përfundimtare, në të dyja rastet e kontratave të porosisë rezultoi se blerësit kishin kryer pagesën për 100% të vlerës së apartamenteve, megjithëse ende nuk kishin marrë certifikatën e pronësisë (tapinë e pronës). Noteri Fatmir Laçej, njëkohësisht edhe këshilltar i përgjithshëm i Unionit Botëror të Noterëve (UINL), pohoi se kjo nuk është një praktikë e rrallë në tregun shqiptar të ndërtimit. Ai shpjegon se skema më e zakonshme e pagesave përmes kontratave të porosisë parashikon që rreth 75% e shumës të paguhet në fazën e parë të ndërtimit, që njihet si faza e ndërtimit në gropë apo faza e ngritjes së karabinës ose ngritjes së mureve, ndërsa pjesa e mbetur paguhet brenda 3 deri në 4 muajve. “Në shumicën e kontratave përfundimtare të shitblerjes së apartamenteve rezulton se pagesa e plotë për pronën është kryer në kuadër të kontratës së porosisë. Kjo tregon qartazi se shumica e investimeve rezidenciale që po zhvillohen në vend po financohen nga vetë paratë e blerësve”, shprehet z. Laçej. Sipas noterit Fatmir Laçej, gati 90% e projekteve në Tiranë vijojnë të financohen nga blerësit përmes kontratave të porosisë. “Në praktikën shqiptare, shumica e ndërtimeve realizohen pikërisht me fondet e porositësve. Sipërmarrësi nuk ndërton kryesisht me kapitalin e vet, por me pagesat që kryhen nga qytetarët sipas kontratave të porosisë. Kjo do të thotë se apartamenti ndërtohet ekonomikisht me paratë e blerësit dhe jo vetëm me burimet financiare të sipërmarrësit. Nuk ka si të ndodhë ndryshe kur një kompani sipërmarrëse me kapital 10 euro ndërton një resort me vlerë 5 milionë euro”, thekson noteri z. Laçej.

Por bumi në sektorin e ndërtimit vijon të fshehë edhe anën e errët të tij, atë të pastrimit të parave nga grupet kriminale. Rreth 50 milionë euro është vlera totale e pasurive të paluajtshme rezidenciale të konfiskuara që administrohen nga Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK). Në total, numri i pasurive të paluajtshme të administruara ka arritur në 345 prona. Të dhënat e bëra publike nga AAPSK për Monitor tregojnë se pjesa më e madhe e vlerës së këtyre pronave është përqendruar në Tiranë. Rreth 75% e vlerës totale të pronave rezidenciale të konfiskuara, ose rreth 3.4 miliardë lekë, ndodhen në Tiranë, nga një vlerë totale prej 4.6 miliardë lekësh. Pas Tiranës, pjesën më të madhe të vlerës së pronave të sekuestruara e zënë Durrësi dhe Fieri, me rreth 9% secili të vlerës totale. Ndërsa qytetet Elbasan dhe Kavajë përfaqësojnë rreth 2% secili të vlerës së pronave të konfiskuara. Në Sarandë dhe Berat, pesha e pronave të sekuestruara është rreth 1% për secilin qytet. Pjesa tjetër shpërndahet në qytete të tjera, me vlera më të ulëta.

Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK) ushtron veprimtarinë e saj në zbatim të Ligjit nr. 34/2019 “Për administrimin e pasurive të sekuestruara dhe të konfiskuara”, i cili përcakton kompetencat dhe përgjegjësitë e saj në procesin e administrimit të këtyre pasurive. Vendosja e masës së sekuestros mbi një pasuri nuk është kompetencë e AAPSK-së. Kjo procedurë rregullohet nga Kodi i Procedurës Penale dhe legjislacioni i posaçëm në fuqi, ndërsa AAPSK angazhohet në administrimin e pasurisë pasi ajo i kalon për administrim sipas procedurave ligjore. Në përputhje me Ligjin nr. 34/2019, i ndryshuar, AAPSK merr në dorëzim pasuritë e sekuestruara mbi bazën e vendimeve përkatëse. Konkretisht, neni 16 i ligjit parashikon marrjen në dorëzim të pasurisë së sekuestruar në bazë të vendimit të gjykatës ose urdhrit të prokurorit, ndërsa neni 17 përcakton procedurat për marrjen në administrim të pasurive të sekuestruara me urdhër të organit administrativ kompetent. Pas marrjes në administrim, AAPSK ka përgjegjësi për ruajtjen, mirëmbajtjen dhe administrimin e pasurisë, duke synuar mbrojtjen dhe, kur është e mundur, rritjen e vlerës së saj ekonomike. Për vitin 2025, sipas të dhënave të Strukturës së Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK), vlera e aseteve të sekuestruara dhe të konfiskuara arriti 43.5 milionë euro. Vlera e aseteve të sekuestruara është 50% më e ulët sesa në 2024. 66% e tyre apo 28.8 milionë  euro, përfaqësojnë pasuri të sekuestruara në kuadër të Kodit të Procedurës Penale.

Ndërsa pjesa tjetër, 34%, apo 14.7 milionë euro u përket pasurive të sekuestruara në kuadër të ligjit Antimafie.

Në vijim të luftës kundër korrupsionit dhe krimit të organizuar për 2025, SPAK arriti të sekuestrojë dhe konfiskojë një portofol të diversifikuar asetesh, përfshirë edhe 145 pasuri të paluajtshme.

Për vitin 2026, në mesin e muajit qershor, gjithashtu SPAK njoftoi goditjen e një grupi ndërkombëtar kriminal, të cilit iu sekuestruan një numër i lartë i pasurive të paluajtshme, përfshirë troje, apartamente, garazhe, vila, llogari bankare, shoqëri tregtare dhe pasuri të lidhura me projekte ndërtimi në Tiranë dhe zona bregdetare.

Paguan 100% të apartamentit, por objekti sekuestrohet nga SPAK. Çfarë ndodh me blerësin?

Pas këtyre objekteve që kanë rënë në rrjetën e sekuestrimeve, janë shumë individë që do të gjenden në një situatë të vështirë për të pajisur me certifikatën e pronësisë apartamentet e tyre, të blera me kontrata porosie.

Çfarë do të ndodhë me paratë e tyre? A e humbasin apartamentin? Kush i dëmshpërblen këta blerës?

Juristët dhe noterët shpjegojnë se sekuestrimi i një objekti nga SPAK nuk do të thotë se automatikisht qytetarët, që kanë blerë me kontrata porosie do të humbasin paratë e investuara, por sipas tyre në praktikë ekziston rreziku i rimarrjes së shumave të paguara. Juristët shpjegojnë se, së pari, qytetari duhet të depozitojë padi civile në gjykatë, të dokumentojë ligjërisht origjinën e shumës së paguar për apartamentin, një proces që mund të jetë jo vetëm i vështirë, por edhe të zgjasë me vite në dyert e gjykatës. Për juristin Jordan Daci, legjislacioni shqiptar ofron mbrojtje për qytetarët që kanë blerë një apartament në mënyrë të ligjshme dhe pa dijeni se ndërtuesi apo shitësi mund të ishte i përfshirë në aktivitete kriminale. Ai shpjegon se blerësi në mirëbesim nuk humbet automatikisht të drejtat e tij vetëm sepse prona është bërë objekt hetimi nga SPAK. Por ai duhet të provojë se pagesat janë kryer në mënyrë të ligjshme, përmes dokumenteve bankare, kontratave dhe burimit të ligjshëm të të ardhurave. “Çdo individ që blen një pronë në mirëbesim dhe ka përmbushur detyrimet e tij financiare ka të drejtë të fitojë pronësinë mbi sendin e blerë. Kjo mbrojtje parashikohet nga Kodi Civil. Edhe në rastet e sekuestrimeve të kryera në kuadër të ligjit Antimafie, personat që kanë vepruar në mirëbesim gëzojnë mbrojtje. Megjithatë, ndryshe nga rastet e zakonshme, këtu duhet të provohet se apartamentet janë blerë përmes transaksioneve të ligjshme dhe se blerësit nuk kanë qenë pjesë e ndonjë skeme për pastrim parash. Nuk mjafton vetëm të deklarosh se e ke blerë pronën. Ligjshmëria e transaksionit duhet të provohet me rrethana objektive, si dokumentacioni bankar, faturat e pagesave dhe burimi i ligjshëm i të ardhurave. Kjo i shërben çdo hetimi që mund të zhvillojë SPAK-u për të vërtetuar se blerësi nuk ka pasur asnjë lidhje me ndërtuesit dhe ka qenë thjesht një blerës në mirëbesim. Ekziston edhe një praktikë e Gjykatës së Lartë, ku shprehimisht thuhet se të drejtat mbi sendin ndjekin fatin juridik të sendit, por të drejtat e palëve të treta në mirëbesim nuk cenohen. Për shembull, nëse një bankë ka dhënë kredi për një pasuri që më pas vihet nën sekuestro apo konfiskim, pjesa që garanton kredinë nuk mund të konfiskohet. Ajo i takon bankës, pasi banka konsiderohet palë e tretë në mirëbesim. E njëjta logjikë juridike ndiqet edhe në këto raste”.

Për rastet e blerjeve të pronave me kontrata porosie, juristi Jordan Daci thekson se problemi nuk është mungesa e ligjit, por rastet e pagesave informale prej blerësve dhe mungesa e kapitalit financiar të ndërtuesve për të dëmshpërblyer blerësit e rregullt. “Qytetarët janë të mbrojtur nga ligji, por shpesh mosmbrojtja e tyre vjen si pasojë e informalitetit në veprimet juridike që kryejnë. Mungesa e kujdesit i ekspozon ata ndaj rreziqeve.

Për shembull, mund të bëhet fjalë për para të kursyera ndër vite, të mbajtura në banesë dhe jo të depozituara në bankë, çka e bën të vështirë provimin e origjinës së tyre. Po kështu, në praktikë ndodh që një çmim deklarohet në kontratë për efekt të financimit bankar, ndërsa një pjesë tjetër e pagesës kryhet në dorë dhe mbetet e padeklaruar. Të gjitha këto situata e ekspozojnë individin ndaj rrezikut për të humbur të drejtat mbi pronën. Qytetarëve që kanë vepruar në mënyrë të rregullt dhe të ligjshme nuk duhet t’u ndodhë asgjë me pronën e tyre. Ndërsa ata që kanë vepruar në informalitet do të trajtohen si bashkautorë të veprës penale dhe pasuritë e tyre do t’u nënshtrohen konfiskimit. Ky është një rrezik që e merr çdo person kur hyn në marrëdhënie juridike me një subjekt tjetër. Nëse nuk respektohen kërkesat e ligjit, nuk mund të ketë mbrojtje të plotë juridike. Për rastet e tjera të individëve që kanë vepruar konform ligjit, por dëmtohen nga veprimet e shoqërisë ndërtuese, ata mund t’i drejtohet gjykatës me padi civile për dëmshpërblim. Megjithatë, në praktikë, shumë prej këtyre shoqërive nuk disponojnë kapital apo pasuri të mjaftueshme për të përmbushur detyrimet që mund t’u ngarkohen me vendim gjykate”. Monitor