Pse po ndërtohet shumë, por jo për të gjithë?

Shqipëria po përjeton një paradoks në tregun e pasurive të paluajtshme: ndërsa numri i familjeve është në rënie në pjesën më të madhe të vendit, stoku i banesave vazhdon të rritet. Por ndërtimi i ri nuk po ndjek domosdoshmërisht nevojën për strehim të familjeve shqiptare. Sipas një analize të ALTAX, kërkesa po ushqehet gjithnjë e më shumë nga kapitali, remitancat, investimet, turizmi dhe blerësit jorezidentë.

Në dy dekadat e fundit, sektori i ndërtimit ka krijuar një treg gjithnjë e më të ndarë. Në njërën anë janë zonat urbane dhe bregdetare, ku ndërtime të reja vijojnë me ritme të larta, ndërsa në anën tjetër qarqet që po përballen me tkurrje demografike dhe ku aktiviteti ndërtimor mbetet shumë më i kufizuar.

Sipas analizës, në rang kombëtar numri i familjeve është ulur me rreth 45 mijë deri në 55 mijë, ndërsa banesat e reja të regjistruara përmes lejeve zyrtare arrijnë në 16.845. Kjo krijon atë që ALTAX e quan “Indeksi i Mospërputhjes Demografike”, i cili mat raportin mes ndryshimit të numrit të familjeve dhe ofertës së re të banesave. Të dhënat tregojnë se ndërtimi nuk po përqendrohet domosdoshmërisht aty ku rritet numri i familjeve. Përkundrazi, një pjesë e madhe e ofertës së re po shkon drejt tregjeve ku ekzistojnë burime të tjera financimi dhe kërkesë për investim.

Tirana përjashtimi, bregdeti një tjetër realitet

Tirana përbën rastin më të veçantë. Kryeqyteti është i vetmi qark ku numri i familjeve është rritur, me rreth 40 mijë familje më shumë. Megjithatë, sipas indeksit të llogaritur nga ALTAX, lejet formale të ndërtimit nuk ecin me të njëjtin ritëm me rritjen reale të familjeve. Situata ndryshon në qarqet bregdetare. Durrësi, Vlora dhe Fieri shfaqin nivele më të larta të mospërputhjes, edhe pse në këto zona numri i familjeve nuk po rritet në të njëjtën masë. Një nga arsyet kryesore lidhet me turizmin dhe kërkesën e blerësve nga jashtë.

Në bregdet, banesa nuk blihet domosdoshmërisht për të qenë shtëpia kryesore e një familjeje. Ajo mund të shërbejë si banesë e dytë, investim, burim të ardhurash nga qiratë afatshkurtra ose si mënyrë për të ruajtur kapitalin.

Në anën tjetër, Shkodra, Kukësi dhe Dibra kanë nivele shumë më të ulëta ndërtimi dhe njëkohësisht përballen me rënie demografike. Kjo ka krijuar atë që analiza e përshkruan si “dy Shqipëri” ndërtimore: një Shqipëri urbane dhe bregdetare, ku kapitali dhe turizmi nxisin ndërtimin, dhe një Shqipëri periferike, ku tkurrja e popullsisë kufizon edhe investimet në ndërtime.

Një tjetër element i rëndësishëm është diferenca mes stokut real të banesave dhe atij që rezulton nga ndërtimi formal. Sipas analizës së ALTAX, lejet zyrtare shpjegojnë vetëm rreth 11.5% të rritjes reale të stokut të banesave të matur nga Censusi. Pjesa tjetër, rreth 88.5%, lidhet me ndërtime që nuk janë pasqyruar në të njëjtën mënyrë në regjistrin formal. Kjo diferencë nxjerr në pah një problem të rëndësishëm të tregut shqiptar të pasurive të paluajtshme: pesha e informalitetit dhe mungesa e gjurmueshmërisë së plotë të kapitalit që hyn në këtë sektor.

Sipas analizës, kërkesa për banesa nuk po krijohet vetëm nga pagat e familjeve. Ajo ushqehet nga disa burime financimi, ku përfshihen depozitat bankare dhe kreditë, remitancat e emigrantëve, të ardhurat nga puna, flukset informale dhe investimet e huaja apo kapitali ekzistues. Në vlerësimet për periudhën 2020–2025, depozitat bankare dhe kreditë përbëjnë rreth 35–45% të burimeve të financimit, remitancat 25–35%, të ardhurat nga puna 15–22%, ndërsa flukset informale vlerësohen në 10–18%, me peshë më të madhe në zonat bregdetare.

Depozitat bankare janë gjithashtu të përqendruara kryesisht në Tiranë dhe Durrës, duke forcuar më tej kapacitetin financiar të këtyre dy tregjeve. Kjo do të thotë se personi që kërkon të blejë një apartament vetëm me të ardhurat mujore nga puna e ka gjithnjë e më të vështirë të konkurrojë në treg me blerësit që kanë kursime, kredi, të ardhura nga jashtë, prona ekzistuese apo burime të tjera kapitali.

Problemi bëhet edhe më i dukshëm kur çmimi i banesave krahasohet me të ardhurat. Sipas analizës së ALTAX, një banesë standarde prej 65 metrash katrorë kërkon në Tiranë rreth 22 deri në 26 vite të ardhura vetëm nga paga. Në zonat bregdetare, raporti llogaritet rreth 20–24 vite. Nëse në llogari përfshihen edhe depozitat dhe kredia, periudha zbret në rreth 16–19 vite në Tiranë. Kur shtohen edhe remitancat, përballueshmëria përmirësohet në 13–16 vite. Edhe kur llogariten të gjitha burimet, përfshirë kapitalin informal, një familjeje në Tiranë i duhen rreth 11–14 vite të ardhura për të përballuar çmimin e një banese sipas metodologjisë së analizës. Në këtë mënyrë, rritja e ofertës së banesave nuk po përkthehet automatikisht në përmirësim të aksesit për familjet.

Një nga arsyet kryesore të këtij hendeku është rritja e shpejtë e çmimeve. Sipas ALTAX, çmimi mesatar i apartamenteve në Tiranë është rritur nga rreth 916 euro për metër katror në vitin 2016 në rreth 1.833 euro për metër katror në vitin 2025. Pra, çmimi mesatar është dyfishuar në rreth nëntë vjet, ndërsa rritja e pagave ka qenë shumë më e ngadaltë. Në klasifikimin e përballueshmërisë për vitin 2025, Tirana dhe Vlora vendosen në kategorinë “kritike”, me rreth 16–17 ose më shumë vite të ardhura të nevojshme për blerjen e banesës. Durrësi klasifikohet në nivel të lartë, me rreth 14 vite. Në qarqet periferike, çmimet nominale mund të jenë më të ulëta, por kjo nuk do të thotë domosdoshmërisht se banesa është më e përballueshme, pasi edhe të ardhurat e familjeve janë shumë më të ulëta.

Kush po mbetet jashtë tregut?

Sipas analizës, katër grupe janë veçanërisht të ekspozuara ndaj përjashtimit nga pronësia. Të rinjtë e moshës 18–35 vjeç përballen me paga më të ulëta, mungesë historie krediti dhe nevojën për të siguruar të ardhura për 15–17 vite ose më shumë. Në vështirësi janë edhe familjet që nuk kanë një pronë ekzistuese, pasi nuk disponojnë kapitalin fillestar që do t'u mundësonte hyrjen më të lehtë në treg. Një tjetër grup janë punonjësit me paga mesatare. Edhe pse kanë të ardhura formale dhe mund të plotësojnë kushtet bazë për kredi, në qendrat urbane paga shpesh nuk mjafton për të përballuar një kredi hipotekore pa një parapagim të konsiderueshëm. Në të njëjtën situatë mund të gjenden edhe emigrantët e rikthyer me kapital modest, për të cilët çmimet aktuale të pronave nuk përputhen më me pritshmëritë që kishin për tregun shqiptar.

Në Tiranë dhe në zonat bregdetare, analiza vlerëson se 65–78% e blerjeve kryhen nga shtresa me të ardhura më të larta, investitorë dhe jorezidentë. Kjo lë vetëm rreth 22–35% të tregut si segment kryesisht të arritshëm për familjet që mbështeten te paga e rregullt. Kjo është edhe arsyeja pse ndërtimi i shumë banesave nuk do të thotë automatikisht se shqiptarët po e kanë më të lehtë të blejnë një shtëpi. Oferta mund të rritet, por nëse pjesa më e madhe e ofertës synon blerësit me kapital më të madh, ajo nuk zgjidh problemin e strehimit për familjet me të ardhura mesatare dhe të ulëta.

Çfarë mund të ndodhë deri në vitin 2030?

ALTAX identifikon tre skenarë për tregun e banesave deri në vitin 2030. Në skenarin pesimist, një rënie e remitancave do të shoqërohej me vetëm 2.500–3.500 banesa formale të reja, informalitet të lartë dhe presion më të madh financiar mbi bashkitë. Skenari bazë, i konsideruar më i mundshmi, parashikon vazhdimin e modelit aktual, me rreth 4.500–6.000 banesa formale dhe një nivel informaliteti prej 85–90%. Në këtë rast, përballueshmëria e banesave do të vijonte të përkeqësohej. Ndërsa skenari optimist lidhet me zbatimin e reformave dhe uljen e informalitetit drejt 60–70%, duke krijuar gradualisht mundësi më të mëdha aksesi për segmente më të gjera të popullsisë.

Sipas analizës, tregu ka nevojë për politika që e lidhin ndërtimin me nevojat reale të popullsisë dhe jo vetëm me disponueshmërinë e kapitalit. Një prej propozimeve është krijimi i një programi kombëtar për strehim të përballueshëm, duke përdorur tokën publike, partneritetet dhe subvencionimin e interesit, me synim rreth 3.000 njësi brenda pesë viteve. Një tjetër masë është krijimi i një fondi kombëtar për diversifikimin fiskal vendor, në mënyrë që bashkitë të mos varen kaq shumë nga të ardhurat e lidhura me lejet e ndërtimit. ALTAX propozon gjithashtu investime të kushtëzuara në qarqet periferike, me qëllim zhvillimin e infrastrukturës dhe krijimin e vendeve të punës, si dhe rritjen e transparencës financiare përmes pagesave dixhitale, regjistrit të pronësisë përfituese dhe kryqëzimit të të dhënave me deklarimet tatimore. Një tjetër element është orientimi i remitancave drejt investimeve produktive dhe jo vetëm drejt blerjes së pasurive të paluajtshme.